- Collectief wonen is niet gelijk aan coöperatief wonen?
- Op welke manier past collectief wonen en buurtgerichte zorg/samenwerking (mantel)zorg in elkaar? Zijn hier ook al good practices over?
- Zijn er ook al voorbeelden van coöperaties van Tiny Houses?
- Kan een klassiek VME getransformeerd worden naar een wooncoörperatie? Zijn hiervan praktijkvoorbeelden gekend?
- Zijn er in wooncoöperaties bijvoorbeeld minder discussies merkbaar dan in een VME (vereniging van mede-eigenaars) van een klassiek appartementsgebouw, waar regelmatig stevige meningsverschillen voorkomen als er beslissingen genomen moeten worden over investeringen in de gemeenschappelijke delen (zowel onderling als met de syndicus)?
- Het gegeven dat eventueel gecreëerde méérwaarde bij uittreden uit de wooncoöperatie binnen de wooncoöperatie zal blijven en dus niet toekomt aan de mede-eigenaar zelf staat lijnrecht tegenover het klassieke model van wonen (en investeren) in Vlaanderen. Dat zou Vlamingen mogelijk kunnen afschrikken om mee te stappen in dit "nieuwe" verhaal. Enkele bedenkingen hierbij?
- Wat is de stand van zaken van de projecten die Cera ging begeleiden in lokale steden?
- Is er zicht op de "markt van burgers" die potentieel een wooncoöperatie willen oprichten? Is er zicht op hoe groepen zich vormen? Hoe worden deze bereikt vanuit bijvoorbeeld een lokale overheid?
- Geeft de provincie Limburg subsidies voor kleinschalig zorgwonen?
Collectief wonen is niet gelijk aan coöperatief wonen?
Kiezen voor een wooncoöperatie is kiezen voor een specifieke organisatievorm. Tijdens het webinar wordt verwezen naar bestaande collectieve woonvormen die volgens de experten op vlak van visie en maatschappelijk engagement eveneens als een coöperatieve onderneming uitgebouwd hadden kunnen worden, of althans de potentie hebben om deze piste verder te verkennen.
Op welke manier past collectief wonen en buurtgerichte zorg/samenwerking (mantel)zorg in elkaar? Zijn hier ook al good practices over?
Bewoners van cohousingprojecten omschrijven zichzelf als goede buren: ze vinden het fijn om samen gewone dingen te doen (zoals onderhoud van gebouwen en tuin), om een praktische huiselijkheid te delen (zoals stofzuiger, hamer, grasmaaier, …) of om op elkaars kinderen te letten. Er is dus zeker een bepaalde mate van zorg van de bewoners voor elkaar. Dit blijkt uit de antropologische analyse van Ruth Soenen van acht cohousingprojecten in Vlaanderen.
Wanneer in bepaalde cohousingprojecten of in projecten van collectief wonen ook mensen instappen met een heel duidelijke en grotere zorgvraag, dan is het echter niet vanzelfsprekend dat zij hiertoe volledig terugvallen op hun "goede buren". We vinden in Vlaanderen goede voorbeelden van collectief wonen, waar het verlenen van (onderlinge) zorg deel uitmaakt van hun missie.
De coöperatie Oak Tree Projects werkt aan een betaalbare en inclusieve samenleving voor (jong)volwassenen met een ondersteuningsnood. Zo zoeken zij voor mensen met een beperking binnen hun zorgwoningen als deel van cohousingprojecten ook naar externe zorgverleners. Het is wel fijn dat de bewoners met een beperking kunnen gebruik maken van alle gedeelde infrastructuur binnen deze projecten en ingeval van nood zeker op de buren kunnen rekenen.
Wat betreft senioren zien we interessante collectieve woonprojecten zoals "Senioren Thuis" in Antwerpen en "Groepswonen voor senioren". In deze projecten is geen mix van leeftijden, maar leven enkel senioren samen. Zij delen ook ruimtes en kunnen op elkaar rekenen voor kleine praktische zaken. Dat geeft een veilig en comfortabel gevoel, maar bij een grotere zorgvraag moet ook hier externe hulp ingeschakeld worden.
Een interessant woonzorgproject is Huis Perrekes in Oosterloo (Geel). In deze voormalige doktersvilla te Geel zijn tien dementerende personen gehuisvest. De vzw Huis Perrekes zorgt voor hen op dagelijkse basis, maar biedt tevens een dagcentrum aan binnen de villa. Vanuit deze vzw wordt ook mantelzorg verleend aan thuiswonende dementerende personen. Ondanks de professionele omkadering voelt dit project even huiselijk en collectief aan als andere collectieve woonprojecten. Het is een atypisch woonzorgproject naast de vele andere grotere en klassieke woonzorgprojecten.
Meer info over zorgwonen en collectief wonen kan je vinden op de website van Architectuurwijzer. In het bijzonder brengt Peggy Totté een pleidooi voor meer kleinschalige woonzorgprojecten in het artikel "Kleinschalige woonzorgprojecten: the missing middle?".
Zijn er ook al voorbeelden van coöperaties van Tiny Houses?
Bij ons weten zijn er in Vlaanderen nog geen voorbeelden van coöperaties die Tiny Houses hebben gebouwd of die Tiny Houses in beheer zouden hebben. Indien het ruimtelijk aanvaardbaar is om op bepaalde plaatsen Tiny Houses te bouwen, dan is het uiteraard perfect denkbaar binnen een coöperatief model. Het biedt zelfs het voordeel dat de grond in eigendom kan blijven bij de coöperatie en dat tijdelijke bewoning van de Tiny Houses ook vlot te organiseren is, zonder nadelen voor het beheer ingeval van veel wisselende eigenaars.
Kan een klassiek VME getransformeerd worden naar een wooncoörperatie? Zijn hiervan praktijkvoorbeelden gekend?
De transformatie van een vereniging van eigenaars van bijvoorbeeld een appartementsgebouw naar een wooncoöperatie is perfect mogelijk indien alle huidige eigenaars bereid zijn om mee in te stappen. Er zijn in Vlaanderen nog geen voorbeelden gekend van dergelijke transformaties, maar vanuit AW en Cera zien we hier een belangrijke opportuniteit liggen. Vandaag staan immers nog veel appartementsgebouwen van minimaal 30 jaar en ouder te verkommeren bij gebrek aan een financieel akkoord tussen de bewoners-eigenaars. In een coöperatief beheerd gebouw zou dit vlotter moeten verlopen.
Zijn er in wooncoöperaties bijvoorbeeld minder discussies merkbaar dan in een VME (vereniging van mede-eigenaars) van een klassiek appartementsgebouw, waar regelmatig stevige meningsverschillen voorkomen als er beslissingen genomen moeten worden over investeringen in de gemeenschappelijke delen (zowel onderling als met de syndicus)?
In een wooncoöperatie is de Algemene Vergadering van alle vennoten het hoogste orgaan, waar het stemrecht democratisch is georganiseerd. Deze A.V. bepaalt de toekomstvisie van de coöperatie, kan de statuten en interen reglementen wijzigen, benoemt de bestuurders, heeft een onderzoeks- en controlebevoegdheid ten aanzien van deze bestuurders, bestemt het resultaat, keurt de jaarrekening goed en geeft (al dan niet) kwijting aan de bestuurders.
De Raad van Bestuur functioneert als een college vanuit het gezamenlijk belang van de coöperatie, niet vanuit het individuele belang van de vennoot. Een van de opdrachten van deze Raad van Bestuur is richting geven aan het management en de controle erop uitoefenen. Het dagelijkse beheer van een wooncoöperatie zit dus niet op het niveau van de Algemene Vergadering, vaak ook niet op het niveau van de Raad van Bestuur. Dit heeft tot gevolg dat, voor zover het project goed beheerd wordt, er minder geschillen tussen de bewoners zouden mogen zijn.
Het beheer van het project Kalkbreite in Zürich gebeurt door een onafhankelijk orgaan dat met veel zorg, maar ook zeer objectief nadenkt over het beheer van het gebouw op lange termijn. Zij stellen zelf de regels op voor de selectie van de bewoners, omdat zij hier streven naar een goede mix van leeftijden en origines. In dit onafhankelijk beheersorgaan worden geen bewoners betrokken. Dit is een bewuste keuze omdat ze er in Kalkbreite van uitgaan dat je als bewoner teveel betrokken partij bent om deze beslissingen objectief en in het algemene belang te nemen.
In Kalkbreite hebben de bewoners wel een duidelijke rol en verantwoordelijkheid in een aantal afgelijnde zaken die meer betrekking hebben op het korte termijn beheer van het gebouw, zoals bv. over de inrichting en organisatie van de gemeenschappelijke delen van het gebouw.
Ook in andere coöperatieve woongebouwen hebben we vernomen dat de bewoners in eerste instantie zichzelf trachten te organiseren in het gebruik van de gemeenschappelijke delen. Enkel ingeval van geschillen vragen zij een tussenkomst van de organen van de coöperatie zelf. Aangezien de wooncoöperatie te allen tijde een duidelijke eindverantwoordelijke is, kan zij dus bij elke vorm van discussie ook een knoop doorhakken.
Dit alles betekent uiteraard niet dat er nooit discussie of ruzie zal zijn binnen een wooncoöperatie. Bepaalde organen zullen soms beslissingen nemen die ingaan tegen het individuele belang van een bepaalde bewoner-vennoot. Een wondermiddel bestaat hiervoor niet. Transparantie en communicatie kunnen wel helpen: leg de beslissingen en de motivatie ervan goed uit.
In kleinere coöperatieve projecten waar bewoners direct betrokken zijn bij het beheer van het gebouw (zoals bij cohousingprojecten), moet je terug rekenen op de gezamenlijke visie van de bewoners en op een consensus tussen hen.
Het gegeven dat eventueel gecreëerde méérwaarde bij uittreden uit de wooncoöperatie binnen de wooncoöperatie zal blijven en dus niet toekomt aan de mede-eigenaar zelf staat lijnrecht tegenover het klassieke model van wonen (en investeren) in Vlaanderen. Dat zou Vlamingen mogelijk kunnen afschrikken om mee te stappen in dit "nieuwe" verhaal. Enkele bedenkingen hierbij?
Vooreerst: het is niet per definitie zo dat de meerwaarde in de coöperatie moet blijven. Het is perfect mogelijk om jaarlijks het patrimonium te waarderen en om de waarde van de aandelen te laten mee-evolueren. Echter, voor zover deze marktwaarde niet gerealiseerd wordt (lees: voor zover de gebouwen niet verkocht worden), moet je liquide middelen hebben om die bedragen te kunnen betalen, bv. wanneer een vennoot vertrekt en recht heeft op zijn scheidingsaandeel. En dus zal je wellicht hogere huurgelden moeten vragen, die worden betaald door de bewoners-vennoten. Dezelfde redenering geldt voor het uitkeren van dividenden. Wanneer het patrimonium jaarlijks geherwaardeerd wordt, wordt ook de instap voor nieuwe vennoten duurder.
In een coöperatie komt het rendement anders: de winst uit de bedrijfsvoering van een coöperatie is niet het verschil tussen bedrijfsopbrengsten en bedrijfskosten. Het rendement in een wooncoöperatie zit hem voor de vennoten in een bedrijfsopbrengst: een lagere huurprijs. Met bijgevolg minder bedrijfswinst voor de coöperatie. Een beetje vreemd op het eerste gezicht, toch werkt het zo.
Voor zover de bewoners-vennoten in een wooncoöperatie wonen aan kostprijs, zal er geen ruimte zijn voor dividend en voor het uitkeren van meerwaarden. Wanneer er in een wooncoöperatie externe investeerders noodzakelijk zijn die zelfs een klein rendement op hun investering wensen, kan dit enkel via een verhoging van de woonkost. Het is de autonomie van elke coöperatie om hier haar eigen keuzes te maken.
In Zürich zien we dat de wooncoöperaties in de eerste plaats opgericht zijn om een betaalbaar woningaanbod te creëren. Vandaar ook dat dividenden er minimaal of onbestaande zijn, net zoals het meenemen van meerwaardes.
Wat is de stand van zaken van de projecten die Cera ging begeleiden in lokale steden?
Cera gaat de volgende drie jaar verder inzetten op het ondersteunen van wooncoöperaties. In 2021 gaat Cera, in nauwe samenwerking met Architectuurwijzer, de internationale kennis rond coöperatief wonen vertalen naar de Vlaamse context. Daarnaast blijft Cera inzetten op het verlenen van advies op maat aan individuele projecten, op vorming, ontmoeting, netwerking en verder onderzoek. Een eerste output is de publicatie Coöperatief wonen in Vlaanderen.
De Vlaamse Overheid plant in het voorjaar van 2021 een projectoproep, waar ze op zoek wil gaan naar lokale overheden die willen inzetten op wooncoöperaties.
Is er zicht op de "markt van burgers" die potentieel een wooncoöperatie willen oprichten? Is er zicht op hoe groepen zich vormen? Hoe worden deze bereikt vanuit bijvoorbeeld een lokale overheid?
Vandaag zien we een eerste interesse voor het oprichten van een wooncoöperatie ontstaan vanuit enkele cohousinggroepen in Vlaanderen. Zij zien het voordeel om hun woonproject met veel gemeenschappelijke delen op een eenvoudige manier te beheren in een coöperatie en er tegelijk als vennoot zelf mee deel van uit te maken.
De groepen komen vandaag eerder op een organische wijze tot stand. Ofwel is het een cohousinggroep die zich stelselmatig uitbreidt, of een groep bewoners die zijn interesse toont voor een bepaald project, of specifieke projecten die op zoek gaan naar bewoners. Voorlopig wordt er zeker nog geen initiatief genomen vanuit lokale overheden in Vlaanderen om nieuwe groepen op te richten of om geïnteresseerde burgers samen te brengen.
De dienst Ruimtelijke Planning van de provincie, Cera en Architectuurwijzer engageren zich om hun eigen netwerk in te zetten om beginnende initiatieven die een bijdrage leveren aan een betaalbaar en kwaliteitsvol wonen te ondersteunen. Wil je als burger, aannemer, ... een wooncoöperatie opstarten? Dan brengen we je graag in contact met de collega’s van het betrokken lokaal bestuur.
Samen met de lokale besturen, de lokale woonambtenaren ende collega’s van Directie Omgeving proberen we lokale ontwikkelingen op te volgen en waar mogelijk te ondersteunen. Deze pagina zal aangevuld worden met concrete initiatieven ter informatie en inspiratie.
Geeft de provincie Limburg subsidies voor kleinschalig zorgwonen?
In het najaar lanceert de provincie een subsidieoproep voor innovatieve en experimentele woonvormen. Afhankelijk van het innovatief en/of experimenteel karakter kan een project ingediend worden, ongeacht voor welke doelgroep. We verwachten dat het reglement na goedkeuring op de provincieraad van september in de rubriek Wonen kan opgenomen worden. Hierin worden alle mogelijkheden en voorwaarden opgesomd.
